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软件产品  
 
天正房地产交易计税价格系统
 
  专业的房地产交易计税价格解决方案  
 

  房地产交易税收税种繁多、涉及面广,科学的实施信息化管理,将各项征管工作通过现代信息技术科学合理的组织、整理和管理,可以极大地提高税收征管的工作效率,增强税收的管理机制,保障税收工作的顺利进行。尤其是加强存量房计税价格的监控与管理,才能减少税收流失,提高税收的管理质量和效率。建立以存量房交易最低计税价格为主要征收依据的征管新模式,实现存量房交易税收征管的便捷、高效、利民。 天正房地产交易计税价格系统是我公司在实际房地产税费征收中,经过反复的需求分析和调研,按照科学管理和提高工作效率的原则,开发完成的一套信息化管理系统。该系统建立的房地产交易计税价格要求,基准价定位到幢,价格查询可以根据幢基准价,结合具体住宅的楼层、朝向、面积等个性因素,系统可以自动计算确定该套住宅的评估价格,做到“一房一价”。系统还建立了适应市场变化及时更新基准价的多项式价格趋势动态调整模型算法。采用修正的重复交易法,通过与特征价格法相结合,利用回归分析方法来确定住宅价格与住宅特征和销售时间之间的关系。随着时间的推移以及数据库成交信息、市场挂牌信息等的不断变化,根据设定的数学模型,系统能实现计税价格的“动态自动更新”,正确反映即时市场价格,减少后续维护工作量。 天正房地产交易计税价格系统的建设以当前契税征管中积累的信息为基础,对从房管部门以及纳税申报过程中取得的信息进行整合归集,依托目前国内最先进的估价技术、信息化技术,在全国范围内率先实现了存量房交易价格管理的精细化、动态化目标,成为全国存量房交易计税价格管理系统建设的新样板,达到了总局要求的数据集中、信息共享、方便查询、比对分析、促进管理的创新目标。

 

房地产基本信息库子系统:以农税征收部门积累的房地产交易数据为主导为基础,结合从房管局、规划局以及地名办等部门采集的房地产基本信息建立完整的房地产基本信息库。以“城区—街道—社区—住宅小区—房屋坐落(幢)—房屋坐落(套)”为路径对房地产基本信息数据进行归类汇总。使得每处房屋坐落都有相应的房屋区域信息。
 
  房地产计税价格数据库子系统:在建立房地产基本信息库的基础上,可以利用征收机关已有的实际征收数据或者市场挂牌数据,利用多项式价格趋势动态调整模型算法自动计算某一时间点的初始房地产计税价格数据库;若有条件也可以采用通过专业房地产评估公司对所属区域的所有房地产基本信息现场勘察核定,采用专业的评估方法,充分考虑周边环境、楼盘档次、物业管理、生活综合配套等特征因素,全面评估所有房地产(到楼幢)的价格,并形成以某个评估时点的楼幢房屋评估基准价。核定的每幢房产评估基准价导入计税价格系统中,生成初始楼幢、小区、社区、街道以及城区的基准价数据。
    多项式价格趋势动态调整模型算法
从现有二手房交易信息分析,我们可以发现成交价格在总体上服从市场规则,而在个体上存在差异,具体来说,小区、楼层、朝向、环境、建成年份及其他偶然因素等都是导致差异的因素。我们假设在足够长时间、足够大成交量的条件下,成交数量各差异数据呈大致均匀分布,那么我们就可以从中拟合出一条根据时间变化的价格趋势曲线,根据趋势曲线,结合上述影响房价的各个因素,我们就可以大致预测出某个时间某一套房子的成交价格。如何找出一条最优的曲线,是建模的关键点之一。我们考虑采用统计学中经常使用的最小二乘法,来拟合这条曲线,并建立多项式价格趋势动态调整模型算法。
房屋坐落地址智能匹配子系统:房地产交易计税价格系统的最终使用必须与前台征收相结合,而在前台征收中只要输入房屋坐落地址,该子系统就能对房屋坐落地址进行智能模糊匹配分析,分析该房屋所处的具体小区等信息,并同时分析该房屋的楼层、朝向等因素。同时该子系统同时具有曾用名、别名、名称缩写、名称简写等自动识别功能。为更大程度快速自动匹配查找房地产基本信息库提供了技术支持。
每套房屋的计税价格计算公式为:
房屋计税单价=楼幢基准价*(1+层次差价率)*(1+朝向差价率)*面积修正系数
这样就能做到“一房一价”,同一小区同一楼幢中不同的两套房产,由于楼层、朝向以及面积等因素的不一样,它们的计税价格也是不一样的,做到了“精细化”的要求。
计税基准价动态自动更新子系统:基准价动态更新的数据来源包括以下两个方面的数据:A房地产交易征收数据库中的实际征收的计税价格;B纳税人挂牌数据信息。其中纳税人挂牌数据的采集采用网上自动采集系统,如下图:
计税基准价动态自动更新原理及方法如下:
样本采用:
    根据设定好的时间段,若在一个区域(设定到社区一级)内案例样本达到要求的数量,系统将根据数学模型工具自动计算并调整该区域内的房屋基准价。
若该区域在该时间段内的案例样本未达到最小数量,可以对区域进行扩大(扩大到上一级区域)以达到有足够的案例样本为止,然后再进行自动计算。
具体的运算时间段、运算样本最小数量可以作为系统参数进行设置。
样本来源比例:
    对于房地产交易征收数据库中的实际征收的计税价格和纳税人挂牌数据信息对动态自动更新的影响权重可以进行人工调整。具体的影响权重可以作为系统参数进行设置。
样本剔除:
    某些房产成交数据和挂牌价格,因为各种不可知因素,成交价格明显偏离同区域其他房产,这类数据如一并纳入运算,会对运算准确性产生负面影响,所以必须去除,使其不参与动态调整更新运算。具体的偏离幅度可以作为系统参数进行设置。
调整时间:
    系统自动调整的时间可以做到每天进行调整,只要样本案例有变化,系统就能自动计算并调整基准价。
 
 基准价人工修正子系统:对房屋基准价进行动态监控分析,对个别差异较大的小区数据进行人工调整;当房地产市场发生重大变化或转折,可以通过人工干预调整房屋基准价;对遗漏、新增住宅小区的基准价进行补充完善。
 动态自动更新异常预警子系统:对于系统动态自动更新的价格数据,系统提供异常情况预警子系统。比如对于当次动态调整时实际成交价与挂牌价格的增长方向完全相反或者严重偏离的数据,系统能够自动提供并过滤该部分动态调整的价格信息,供管理决策部门参考分析。
 基准价、成交价、挂牌价对比子系统:可对某个住宅小区的基准价、成交价、挂牌价进行监控对比,若发现有异常情况也可以作为人工修正的依据。
 系统参数设置:包括具体的运算时间段、运算样本最小数量、样本剔除幅度参数等可以作为系统参数进行设置。
  与其他征管软件的数据接口:可以提供独立的计税价格数据接口,用户只需传递一个“房屋坐落”参数,系统接口即能自动传回“计税价格”;即可很方便的实现与别的征管软件的衔接。
 
 
 

 
  贴合税收征管要求的系统特点  
 

  本项目的建设引发的征管工作流程再造、职能重组和人力资源优化,将使税收征管的重点由关注全程转向突出规范申报行为、提高征管质量、提高办税效率和节约纳税人办税成本,中间过程则由软件系统控制下的工作流完成。从而促进税收征管整体进入“以数管税”的阶段。
☆“精细化”的征管管理思想,达到“一房一价”的精细化要求。
☆“科学化”的动态调整方法,使用多项式价格趋势动态调整模型算法,税实现计税价格的动态自动更新,而不是一次性的永远不变的随时间变化偏离市场价格的计税价格。
灵活的数据接口,可以提供独立的计税价格数据接口,用户只需传递一个“房屋坐落”参数,系统接口即能自动传回“计税价格”;即可很方便的实现与别的征管软件的衔接。
☆与天正房地产交易征管系统的无缝衔接,从在天正房地产交易征管系统的前台征收中可以直接应用最低计税价格系统,无须再增加界面、接口,实现前台程序自动判断,后台程序自动计算该套房产建议最低计税单价的功能。
☆严格的权限管理,可以定义每个用户能执行哪些操作,不能执行哪些操作。
☆人性化的操作,充分考虑每一个操作的细节,提供用户最方便、快捷的操作方式。用户界面友好,各系统采用统一、标准的用户操作界面。
用户至上的服务理念 浙江天正信息科技有限公司一直坚持用户至上的理念,为实施税务建设信息化,提供长期优质的服务和品质保证。 在系统规划中,我们将与用户一起,根据用户的实际业务需求和我们丰富的开发经验,协同配合进行详细准确的需求分析,制定房地产交易税收征管系统、房地产交易计税价格系统信息化应用解决方案;在系统实施中,我们会为用户提供全程细致的培训指导和系统维护,进行全面的技术支持,确保信息化系统的安全运行与完整实施;在系统扩展中,我们将根据用户的业务发展和变化,及时为用户提供适应新业务需求的扩展开发,保证征管信息化建设的持续性。 天正房地产交易计税价格系统的建设会提高国内房地产开发商和房产交易个人的纳税诚信度,实现对国家房地产税征收的科学化管理,为决策者调整和制定相应的税收政策提供支持。

 
 
 
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